肥乡| 贵溪| 五营| 浠水| 涡阳| 威县| 屯留| 望江| 名山| 临武| 分宜| 和布克塞尔| 博湖| 西安| 龙里| 商河| 天水| 东胜| 金乡| 祥云| 安平| 喀什| 乐昌| 桓仁| 韶山| 大洼| 永春| 奇台| 巴中| 内丘| 扎囊| 琼海| 兴宁| 宜良| 彬县| 宜君| 青川| 古丈| 道真| 池州| 沐川| 远安| 巩留| 辛集| 长安| 吉木乃| 斗门| 桂林| 错那| 颍上| 榆社| 阳江| 南城| 辽阳县| 沙县| 恩施| 太康| 长丰| 望江| 逊克| 灌云| 临泽| 宁武| 莒县| 抚顺县| 晋江| 开远| 黑河| 钓鱼岛| 奉节| 伽师| 蠡县| 腾冲| 北海| 亳州| 安义| 丁青| 茌平| 德令哈| 藁城| 岚皋| 将乐| 长治县| 宾县| 泰宁| 莒南| 平邑| 绥棱| 德州| 达拉特旗| 安康| 崇仁| 英吉沙| 夹江| 迭部| 郑州| 林州| 涿鹿| 青白江| 福山| 兰溪| 石柱| 防城区| 普定| 白沙| 志丹| 宜阳| 宜宾县| 广汉| 海丰| 永安| 戚墅堰| 顺昌| 滨海| 奉新| 茂港| 禹城| 抚松| 寿宁| 石河子| 大连| 左云| 献县| 和平| 吴川| 任丘| 科尔沁左翼中旗| 常宁| 罗定| 灵石| 岳阳市| 正阳| 泾源| 平遥| 高平| 利辛| 宝丰| 西沙岛| 怀宁| 翠峦| 沁县| 泸定| 夷陵| 凤凰| 南木林| 三水| 木里| 饶平| 宜城| 竹山| 余干| 吴起| 嘉定| 皋兰| 唐山| 镇远| 灵台| 盂县| 大英| 津南| 公安| 会昌| 东光| 巴林左旗| 蒲县| 阜宁| 南涧| 潮安| 鄯善| 沽源| 澎湖| 喀什| 饶阳| 八达岭| 商洛| 道县| 紫金| 宁陵| 罗平| 文水| 寿阳| 清河门| 疏勒| 科尔沁右翼中旗| 镇安| 威远| 邓州| 苏尼特右旗| 安岳| 绥化| 青浦| 锦州| 大名| 璧山| 肃宁| 红原| 大英| 天祝| 平鲁| 长阳| 清苑| 正定| 广饶| 眉山| 金湖| 陵县| 龙里| 理塘| 桂平| 湛江| 墨竹工卡| 通道| 瓮安| 通河| 雷州| 门源| 东沙岛| 平乡| 武乡| 丰镇| 商南| 沛县| 湘东| 莒县| 静乐| 茶陵| 平泉| 抚松| 彭州| 斗门| 彭山| 昭通| 班戈| 岱山| 长治市| 平原| 临泉| 石棉| 灵川| 广饶| 诸城| 邱县| 安新| 麦积| 定远| 南沙岛| 安仁| 桦川| 芜湖县| 耿马| 横山| 南昌县| 曲江| 乐至| 昌吉| 青冈| 奉化| 铜仁| 涡阳| 安仁| 遵化| 枝江| 黟县| 龙海| 澳门新濠天地娱乐场
首页| 滚动| 国内| 国际| 军事| 社会| 财经| 产经| 房产| 金融| 证券| 汽车| I T| 能源| 港澳| 台湾| 华人| 侨网| 经纬
English| 图片| 视频| 直播| 娱乐| 体育| 文化| 健康| 生活| 葡萄酒| 微视界| 演出| 专题| 理论| 新媒体| 供稿

降温的市场:北京“商改住”项目生存现状调查

2018-12-09 14:35 来源:中国网 参与互动 
标签:搜刮 澳门威尼斯人网上赌场 博孜墩牧场

  在房地产市场火热的2016年,北京的“商改住”项目也随之火了一把。但仅火了9个月,该项目就被立即叫停。一夜间,北京“商改住”遍地哀鸿。时间过去一年多,北京“商改住”项目的生存现状又是什么景象?《每日经济新闻》记者近日走访了北京多个“商改住”项目,试图摸清真相。

  从排队买房到结伙退房;每平方米均价从5万元高位遭遇腰斩;前来维权的业主,正是两年前的购房人。这是北京部分“商改住”项目的真实写照。而近段时间,北京的“商改住”市场似乎有些躁动。

  在收到多条“可注册,宜商宜居,有事业有生活”的推销短信后,《每日经济新闻》记者近日走访了北京多个“商改住”项目。

  有销售人员称“提供代开公司(空壳公司)全套业务”,有的则称“可联合几个人共同出资开公司来购买,再以股权比例划分面积”,还有的向客户表示“楼盘没有分户房产证,不需网签”,“最后几套房,稀缺资源,存量卖完就没有了”。相比于开发商们的三缄其口,项目营销人员的话术令这个一度冰封的市场多了些许别样的“温度”。

  ●政策未明、市场躁动,商办项目低调销售

  2016年是一线城市“商改住”市场最“红火”的一年。

  当年6月3日,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,指出“允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。

  由此,很多城市也落地出台相关配套政策,市场一片向好,大家竞相涌入。

  “2016年那段时间,我们的项目简直卖疯了,2017年初最高单价一度涨至5万多元。”通州商住样本尚品台湖项目销售人员这样向记者回忆当年的“美好时光”。

  然而不到9个月,2018-12-09,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商业办公类项目的用途进行严格管控,并针对在售的商业办公项目进行严格管理。

  公告明确强调,商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。根据公告,企业在建(含在售)商办类项目,不得卖给个人,而个人购买必须满足两个条件:一是名下在京无住房和商办类房产记录;二是在京连续五年缴纳社保或连续五年缴纳个人所得税。

  一夜间,北京“商改住”遍地哀鸿。

  就在两天后的2018-12-09,北京市住建委公布名单,6个在售项目涉嫌销售“商改住”被停网签。

  中原地产发布的统计数据显示,北京商办市场在“3·26”新政发布后的3天,网签总量仅为7套。而新政前三天,这一数字为850套,跌幅高达99.9%。

  商办市场成“速冻”之势,但政策对之前的“商改住”项目也做了一定妥协。

  2018-12-09,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对“商改住”房屋销售做出进一步规定,已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。

  即老房老办法,新房新办法。而判定新老的标准,就是2018-12-09之前是否拿到预售证。

  也就是说,“3·26”之前拿到预售证的楼盘是可以租售的,而“3·26”之后才拿到预售证的楼盘就有了疑问,这个疑问就是拿到建筑开工许可证的还用不用更改项目用途。也正由此,一些存在打政策“擦边球”嫌疑的项目在接下来一年多时间里屡见不鲜,也多次登上住建委的“黑名单”,被罚款、暂停网签、注销备案资质等。

  事实上,“3·26”之后,以租代售、以公司名义购房等现象仍存在于商办类市场。今年7月,金隅、万科、复地、华远等开发商都曾遭遇北京市房山区建委的处罚,处罚原因包括未取得现房销售备案、私自向客户推荐代办营业执照和改建装修公司、使用未经审查的施工图纸擅自施工。

  在《每日经济新闻》记者的实地走访中,有销售人员解释道:“商办市场目前处于监管敏感期,但项目在政策出台前就已获批,所以低调销售没有问题。”而关于“改水改电”“高价收购/求租注册地址”“专业移机”等意味明显的电梯小广告,也依然默默存在于一些“商改住”项目“重灾区”。

  “‘商改住’项目的政策管控比较明显,但未来政策也不太明朗,所以企业从控制成本等角度看,是会放缓此类项目的开发的。虽然此类项目过去也考虑过可以转为租赁,但实际上租赁本身效果需要打一个问号,这就使得近期此类项目的状况比较尴尬。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,“对于房企来说,之所以押注某个项目,是因为此类项目过去销售非常火爆,尤其是不限购的属性。但因为确实是走‘擦边球’模式,所以风险是很大的。”

  ●断崖下跌、被迫降价,重仓商办企业承压

  曾在2016年商住限购传闻前创造单周签约高达3191套记录的尚品台湖项目(但一直被质疑是虚假交易),如今已是门可罗雀。而整个项目在台湖收费站出口的广告依然醒目,“46900元/平方米起,享通州临街现铺”。

  尚品台湖目前在售的项目以30~70平方米户型为主。“现在买比较划算,去年“3·26”政策一出台,一下子就冷清了,几个月都卖不出去一套房。”尚品台湖项目销售人员说,“我自己也买了一套”。

  “去年政策刚出时,我们的楼盘还是一分未降。不过公司这么多人得吃喝啊,我们销售团队就向领导申请了50套特价房,现在均价是3万余元,最贵的一套在200万元左右。”该销售人员直言,“我们公司大部分都是商办项目,压力很大,不然也不会降价。”

  不过,受益于环球影城效应和城市副中心建设,“小区30平方米的单间租金在每月3000元左右,在慢慢涨。还有很多公司来我们这里整层买楼,用来开旅店,领导现在也希望我们多整层售卖。”

  而房价普遍上涨之时,自己的项目售价原地踏步就足够令开发商感到压力。

  在去年曾被暂停网签的亦庄林肯公园,销售人员告诉《每日经济新闻》记者,现在他们项目的主要以150~200平方米大户型为主,能够满足购房者的改善型需求。

  林肯公园的售楼大厅面积很大,却十分冷清,只有几个销售在聊天,显得有些无所事事。对于记者的到来,他们显得很兴奋:“看好了最好您今天就定下来。”有销售人员向记者介绍,林肯公园的房源已所剩不多,仅有三五套,但价格还是维持了2016年的水平,并没有随着房地产市场的火热而上涨。

  离开之时,该销售热情地邀请记者参加幸运转轮的抽奖活动,中了末奖——一袋3千克的大米。不远处的奖品区,为了吸引看房者而准备的奖品还有很多没有发出去。

  ●去化缓慢、销售堪忧,市场交易清冷

  林肯公园曾是亦庄区域成交最活跃的商住项目。《每日经济新闻》记者了解到,在“3·26”政策出台的前一年,整个林肯公园商办类房屋的成交量是1022套。但是,从2017年到2018-12-09成交量是107套,跌幅达89.5%。

  林肯公园项目2014年开盘,距今已经销售了4年之久,但售楼处目前仍在运转,大厅内写着“特价工抵房入市”标语的广告牌赫然在目。“工抵房就是我们开发商把一些房子抵给施工方做工程款,施工方再将这些房子委托给我们进行销售。”林肯公园销售人员给记者解释道。

  而在网页输入“林肯公园工抵房”,仅有一家不知名中介平台于今年4月21日发布的一则信息,“林肯公园二期,开发商工抵房,精装修现房,户型方正,房源有限,抓紧”。

  尚品台湖于2015年末开盘,据销售人员介绍,该项目共有4000余套房屋,现在还有1000多套没有售出。

  在看房间隙,《每日经济新闻》记者与销售有这样一段对话。

  “这些没有亮灯的都是投资客买的房吧?”

  “不是,那些都是没卖出去的。不过您放心,这里的升值空间还是很大的。”

  “您要是只考虑商办项目的话,可选空间还是很大的,如朝外8080、旭辉26街区等都是我们这种性质的,也都有新房。”尚品台湖的销售人员说。

  尚品台湖,正是通州核心区某项目销售人员向记者做的推荐。

  而由员工宿舍转化成可售房源的诺德中心某销售人员则对记者说:“没事,您可以比较一下,合生世界村的项目也不错。”

  ●以租代售、改水改电,灰色地带依然存在

  事实上,商改住的开发商在设计规划之初就尽可能迎合住宅购买者的需求,尽管验收时以毛坯房验收,并没有独立卫生间等设施,但验收合格后通过精装修,就可以令房屋有了隔层和各种居住设施。

  而为了能让没有购房资格的人顺利买到,开发商也是使出了浑身解数。

  《每日经济新闻》记者是接到了推销短信,得知丰台区玛雅科技村在进行销售。该项目原本是总部基地(中国)控股集团旗下的一家酒店,企业为了在短时间内收回资金,便对原酒店房间进行“长租”。

  “这是商业项目,所以需要您注册一家公司,然后以公司名义与集团签订一份为期20年的租赁合同。到期之后,我们还可以续签。”玛雅科技村的销售人员对记者说。

  “我们可以帮您注册公司,也能帮您雇会计帮公司做账,每年大概要产生7000元费用,但您可以把房屋地址租给别的公司用,我们也能帮您找,大概每年能够7000元收入,正好收支相抵。”

  但根据《合同法》,租赁合同最多只能签订20年合约。

  对于记者没有购买商办房资格的问题,销售人员则主动提出可以注册公司,并推荐以公司名义购房的好处。

  林肯公园的销售就对《每日经济新闻》说:“您以公司的名义购买,不会占用您的个人购房(指商品住宅)指标。等房子升值了您出售,直接变更公司所有人就可以,房子实际上就变成了购房人的,这样还没有契税。”但该工作人员表示不会帮助记者注册公司和聘请会计。

  而在尚品台湖的电梯间内,密密麻麻地布满了诸如“代注册公司”“改水改电”“代做账目”等与商改住项目息息相关的广告,重仓此类项目等开发商,似乎也乐于默许这些存在。

  另外,近期针对商改住项目的维权事件也多了起来。比如,旭辉26街区的业主因为担心自己的房屋能否继续居住而打出了“霸王条款,欺诈业主”的横幅。还有一些尚未收房的业主借房屋不达标的名义拒绝收房,以抗议房价下跌,企图拿回自己先前付出的高额房价。

  此外,“3·26”政策中“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的条款消除了商办类房产的金融属性,但在记者探访的多个商办项目中,销售人员依旧向记者表示,可以先付50%购房款,剩余款项分期十年还清。而在通州运河核心区,有销售人员甚至直接带领记者进入公寓施工现场看房。

【编辑:郭泽华】
本网站所刊载信息,不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件,务经书面授权。
未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像,违者将依法追究法律责任。
[京ICP证040655号] [京公网安备:110102003042-1] [京ICP备05004340号-1] 总机:86-10-87826688

Copyright ©1999- 2018 chinanews.com. All Rights Reserved

海河滩 广坪镇 田各庄村 东山下村 三店街道
北马路璋佳胡同 玛柯河乡 裕湘路 黄流镇 旺池
高翻店 石家河 补抽乡 连云路建湖里 张家祠
湖南坡乡 万泉 赤扫洋 彭湖县 砖井镇
捕鱼游戏技巧 永利赌场平台 澳门星际官网 电玩游戏大厅 澳门葡京娱乐官网
牛牛游戏网 拉斯维加斯线上网站 葡京娱乐官网 澳门大富豪网址 澳门永利网站